В мае 2025 года средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья в крупнейших городах России осталась на уровне апреля — 195 200 руб., сообщают в «Циан». Без учета Московской и Ленинградской областей рост составил символические 0,2%, до 142 000 руб. В последний раз заметный прирост цен (более 1% в месяц) фиксировался полтора года назад, что делает текущий период самым продолжительным застоя за десятилетие.

За год, по подсчетам разных источников, квартиры на вторичке подорожали на 2,3–6,6%, но это заметно ниже инфляции (9,78%). Яркое исключение — Казань, где рост составил до 13%. Также высокие темпы роста показали Самара (+14%) и Пермь (+10%).

В Москве годовая динамика цен минимальна — от 0% до +3,9%, а средняя цена квадратного метра составила 354 400 руб. Однако продажи, по данным Росреестра, выросли: с января по апрель в столице заключено 45 320 сделок (+4,8% к 2024 г.).

Основная причина стагнации — недоступность ипотеки на «вторичку». Спрос сместился в сторону новостроек с льготными программами. Продаются в основном самые дешевые лоты, а средний дисконт достиг рекордных 6,2–6,3%. В Москве скидки применяются в 83% сделок, в том числе для оформления рассрочек.

В мае 2025 года рынок долгосрочной аренды жилья в России впервые за полгода показал признаки стабилизации и слабого роста. Согласно данным «ЦИАН.Аналитики», средняя арендная плата за однокомнатные квартиры на крупнейших региональных рынках составила 30,5 тыс. руб. (+0,03% к апрелю), за двухкомнатные — 43,7 тыс. руб. (+0,7%). В годовом выражении рост составил 10,7% и 8,9% соответственно.

Особенно выделился Санкт-Петербург — +4,3% за месяц (до 41,5 тыс. руб.), а также Пермь и Тюмень. В то же время Москва показала снижение на 1,6% по однокомнатному сегменту (до 62,9 тыс. руб.), но рост в 13% по сравнению с маем 2024 года.

Объем предложения на рынке держится стабильно — 59–60 тыс. квартир, однако в годовом выражении он вырос на 45%. При этом темпы выхода новых объявлений снижаются. Это связано с тем, что арендодатели всё чаще продлевают договоры с текущими жильцами, чтобы избежать простоя.

Активность арендаторов также растёт: просмотры объявлений увеличились на 20–25% к весеннему фону, особенно в Красноярске, Краснодаре и Волгограде.

В апреле 2025 года на фоне снижения ставок и расширения госпрограмм доля вторичного жилья в новых ипотечных выдачах достигла 56% — впервые за полгода превысив сегмент новостроек. Это следует из данных Объединенного кредитного бюро и «Дом.РФ». В количественном выражении было выдано 73 тыс. ипотек, из них 38 тыс. — на вторичку и 35 тыс. — на первичное жилье.

Рынок оживился на фоне снижения ставок: средняя ставка по кредитам на «вторичку» в двадцатке крупнейших банков в апреле снизилась до 26,74% (-2,4 п. п.). Программы семейной ипотеки теперь доступны и на вторичном рынке в ряде регионов. Одновременно с января действует новый ипотечный стандарт, ограничивший субсидирование застройщиками, что снизило привлекательность новостроек.

По данным банков, интерес к «вторичке» вырос: в ВТБ рост составил 8 п. п., в Абсолют-банке доля заявок выросла с 10,4% до 14,5%, в банке «Санкт-Петербург» — на 6 п. п. по объему выдачи.

Разрыв в ценах между новостройками и «вторичкой» достигает 50–60%, что объясняет, почему средний ипотечный кредит на вторичное жилье составляет 3,38 млн руб. против 5,61 млн руб. на новостройки.

В мае 2025 года средний размер скидки на вторичном рынке жилья в российских городах-миллионниках достиг 6,3%, тогда как в начале года он составлял 6%, а в начале 2024 года — всего 3%. Наибольшие дисконты зафиксированы в Нижнем Новгороде (10,8%), Краснодаре (9,5%) и Красноярске (9,3%).

Самые низкие скидки наблюдаются в Ростове-на-Дону (2%), Перми (2,8%) и Санкт-Петербурге (3,9%). Эксперты объясняют разницу локальной динамикой спроса и особенностями поведения продавцов.

Покупатели чаще рассчитывают на собственные средства или минимальную ипотеку, а продавцы стремятся ускорить сделки. Причины — необходимость погасить старую ипотеку или риск упустить подходящий вариант покупки. Однако сами продавцы неохотно снижают стартовые цены, предпочитая торг в процессе.

По прогнозам, в условиях высоких ставок по ипотеке уровень торга может вырасти до 6,5%. Это делает вторичное жилье немного доступнее, особенно для покупателей с накоплениями. На рынке новостроек застройщики уже давно предоставляют скидки, особенно после завершения действия программы льготной ипотеки.

В апреле 2025 года в Москве изменилась динамика на рынке долгосрочной аренды: после семи месяцев снижения ставок цены выросли на 2,3%. Медианная ставка аренды достигла 84 тыс. руб. в месяц, сообщила «Яндекс Аренда».

Повышение аналитики связывают с ростом активности арендаторов и вымыванием наиболее бюджетных лотов. Предложение съемного жилья сократилось в восьми из десяти округов — от 3% в ЦАО до 14% в ВАО.

Наибольший рост ставок за месяц зафиксирован:

• в ЦАО — +4% до 240,3 тыс. руб.;

• в САО — +1,9% до 102,1 тыс. руб.;

• в ЮЗАО — +1,5% до 78,1 тыс. руб.

Снижение аренды наблюдалось только в двух округах:

• в ЮАО — на 1,3% до 82,6 тыс. руб.;

• в ЮВАО — на 1,1% до 72,1 тыс. руб.

Несмотря на апрельский рост, с пика сентября 2024 года медианная ставка аренды упала на 26,3%. Тогда вымывание недорогих квартир привело к резкому скачку цен, а в последующие месяцы рынок скорректировался из-за притока более бюджетных объектов.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройках Москвы массового сегмента за последние пять лет увеличилась на 86%, с 6,9 млн рублей в апреле 2020 года до 12,9 млн рублей в апреле 2025 года. Основной рост пришёлся на 2021–2022 годы — по 25% и 22% соответственно, что совпало с бумом льготной ипотеки. Особенно популярны стали студии, подорожавшие на 97%, до 9,6 млн рублей.

В 2023 году цены впервые немного снизились — на 2%, из-за политико-экономической нестабильности. Однако в 2024 и 2025 годах рынок вновь пошёл вверх, с ростом на 15% и 8% соответственно. В 2025 году замедление связано с отменой льготной ипотеки и ростом ключевой ставки, что сделало стандартную ипотеку практически недоступной.

На вторичном рынке цены росли скромнее — на 32% за пять лет. Если в апреле 2020 года средняя цена «однушки» составляла 7,2 млн рублей, то в 2025 — около 9,5 млн. Максимальный рост пришёлся на те же 2021 и 2022 годы (22,6% и 8,5%), но уже в 2023-м рынок просел на 5,6%. В 2024 году рост составил 3,1%, а в 2025 — лишь 1,4%.

Рынок коммерческой недвижимости в России переживает спад. По прогнозу консалтинговой компании CMWP, в 2026 году ввод офисных площадей в Москве сократится на 51% — до 360 тыс. кв. м. Строительство складов в Москве и Подмосковье упадет на 29%, до 1,2 млн кв. м, торговых центров — на 71%, до 76 тыс. кв. м. Причина — высокая ключевая ставка и рост стоимости стройматериалов.

В офисном сегменте дефицит площадей усугубляется: вакантность составляет всего 3,7%, большинство помещений выкупается еще на этапе стройки. В 2025 году лишь 29% новых офисов остались доступными к моменту сдачи. Это заставляет девелоперов переносить запуск новых проектов.

Складской рынок охлаждается после бурного роста последних лет. Онлайн-ритейлеры, ранее драйвившие спрос, теперь оптимизируют логистику, передавая лишние площади в субаренду. Их доля в спросе упала с 47% до 15%. Но в случае снижения ставки ЦБ в 2027 году рынок может ожить: объем ввода складов может вырасти на 25%, до 1,5 млн кв. м.

Торговая недвижимость — самый пострадавший сегмент. Спрос снижается на фоне роста онлайн-покупок и отсутствия новых брендов. В 2025 году в Россию придут только 22 новых бренда — на 57% меньше, чем годом ранее.

С июля 2024 года по февраль 2025 года в старой Москве было зарегистрировано 37,4 тыс. ДДУ, что на 22,4% меньше аналогичного периода годом ранее, подсчитали в «Метриуме». Основное падение пришлось на массовый сегмент и бизнес-класс, где продажи сократились на 31% и 19% соответственно. В то же время апартаменты потеряли только 14% продаж (до 3226 лотов), а общее снижение по ним составило 12%, по данным BnMap.pro.

Причина — прекращение льготной ипотеки, рост ставок и сокращение доступных программ кредитования. При этом сегмент апартаментов изначально меньше зависел от ипотеки: сейчас только 6–8% сделок совершаются с привлечением кредита, против почти 50% у квартир.

Дополнительное преимущество апартаментов — более низкая стоимость: они дешевле аналогичных квартир на 20–25%. В массовом сегменте апартаменты стоят в среднем 260,7 тыс. руб. за кв. м, квартиры — 350,8 тыс. руб. В бизнес-классе — 391,2 тыс. против 490,6 тыс. руб. соответственно. При этом с 2020 года цены на квартиры выросли почти вдвое, тогда как апартаменты подорожали менее чем на 52%.

В первом квартале 2025 года доля покупок офисной недвижимости с целью получения арендного дохода увеличилась почти втрое, достигнув 44%. Это указывает на разворот тренда, когда офисы чаще приобретались конечными пользователями. Такой рост стал возможен благодаря крупной сделке по обратному выкупу активов KR Properties у Росимущества, однако без этой транзакции доля инвестиционных покупок составила бы всего 9%.

Рост интереса инвесторов к офисной недвижимости связан с увеличением предложения, особенно в Москве, где объемы ввода офисных помещений в 2025 году удвоятся, до 1,2 млн кв. м. Несмотря на низкую доходность, недвижимость продолжает оставаться надежным активом, особенно для тех, кто может позволить себе покупку небольших офисных зданий без привлечения банковского финансирования.

Однако прогнозы на будущее не столь оптимистичны. Ожидается снижение объемов нового офисного строительства на 30% к концу года, что может замедлить количество сделок с конечными пользователями. В результате, по оценкам экспертов, доля инвестиционных покупок офисов в 2025 году составит не более 25%.

В первые три месяца 2025 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 136 млрд руб., что является одним из. Это на 30% больше, чем в аналогичном периоде 2024 года, когда сумма инвестиций была на уровне 104 млрд руб. Однако по сравнению с IV кварталом 2024 года объем вложений значительно снизился — на 60-79%.

Основным драйвером роста стали офисы, в которые в I квартале было вложено рекордные 73 млрд руб. Прирост по сравнению с первым кварталом 2024 года составил 175%. Это объясняется дефицитом качественных офисных помещений и высокой арендной ставкой, что делает покупку таких объектов выгоднее аренды. Спрос на офисные помещения обеспечивают как крупные компании, так и государственные структуры, а также частные инвесторы.

Однако в других сегментах коммерческой недвижимости наблюдается снижение инвестиций: в многофункциональные центры — на 59%, в гостиницы — на 54%, в торговые центры — на 27%. Высокие ставки по кредитам продолжают оказывать давление на рынок, сдерживая рост в этих сегментах.